Un Miami para el San Roque

Un inesperado emprendimiento sacude a las sierras. Casi dos docenas de torres con más de 2.000 departamentos a la vera de un lago con problemas de contaminación y en suelos afectados por los incendios. Indescifrables dueños del negocio y especulaciones electorales se dan cita en este duro ejemplo del sueño de vivir en un paraíso tan terrenal como fiscal.

Por Lea Ross | Ilustración: @nico_mezca

Miami es una geografía que puede referirse a la ciudad propiamente dicha, al condado de Miami-Dade, o al Miami Beach, etc. Pero es más que nada un concepto. Una definición sobre el ser latinoamericano que se pretende ser. Sus playas con temperaturas óptimas, un supuesto equilibrio urbano, un fuerte atractivo para las inversiones y ser un punto neurálgico de comercio exterior, al estar metida en medio del Caribe y en el cruce del transporte marítimo de bienes entre subcontinentes, sin mencionar que gran parte de su población habla español, hacen que Miami pueda ser un anhelo o un capricho. Sin mencionar que parte de su atractivo se basa en estar dentro del estado de Florida, considerada como uno de los más conocidos paraísos fiscales del planeta.

Por eso, tanto su lejanía geométrica como de poder adquisitivo no impide que Miami se infiltre como política pública cuando se implantan palmeras decorativas o se ponen gigantografías con imágenes de una familia de tez blanca disfrutando de las sierras autóctonas. Miami es una definición con preso propio, intolerante ante el peso mismo de los escombros del Champlain Towers South.

Los sueños rotos. Ph: Miami Herald.

La sorpresa

Muchos habitantes de Punilla Sur se sorprendieron cuando la Secretaría de Ambiente anunció que se realizaría una audiencia pública para que la comunidad discuta si quiere o no un proyecto inmobiliario que ya había generado alta polémica. La convocatoria es para el 17 de julio, el negocio se llama “Torres del Lago” y trata de 29 torres/edificios de 2.558 departamentos, a la orilla oeste del lago San Roque. El predio abarcaría desde el sur del barrio Lago Azul de la ciudad de Villa Carlos Paz, hasta el arroyo Los Mimbres. El llamado audiencia ya había sido hecho en el año 2018, pero fue cancelada por la fuerte polémica que se desató. Desde el gobierno, se sostiene que la instancia se levantó por el contexto de la muerte del ex gobernador José Manuel de la Sota.

Consta de tres etapas de construcción:

  • La primera, en un terreno de una superficie de 26,1 hectáreas, de 5 torres de 12 pisos y 3 Edificios de 5 pisos, con un total de 630 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, durante 5 años.
  • La segunda, en 33,3 hectáreas, de 8 torres de 12 pisos y 4 edificios de 5 pisos, con un total de 968 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, durante 7 años.
  • Y la tercera, sobre una superficie mayor a 85 hectáreas, de las cuales se ocuparían solo 20, con 5 Torres de 12 pisos y 4 edificios de 5 Pisos, con total de 960 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios, durante 7 años.

No se entiende si se trata de obras en simultáneo o si son sucesivas. De ser lo segundo, que haría honor a la palabra “etapas”, hablaríamos de un proyecto que duraría veinte años en construcción.

Garantizaría agua potable, electricidad, calles, desagües pluviales, alumbrado público y parques verde. También un cerco perimetral con alambrado “olímpico” de 2 metros de alto. Según su estudio de impacto ambiental, que se pretenden discutirse en la mencionada audiencia, sus objetivos son “ampliar la propuesta urbanística existente en Villa Santa Cruz del Lago y sectores aledaños, revalorizando y preservando la zona, asegurando el funcionamiento y la eficiencia de todas las propuestas, en un marco de resguardo ambiental y paisajístico en beneficio de la ciudad y de la comunidad involucrada”.

El propio estudio reconoce que son terrenos donde padecieron quema por incendios unos años atrás, ratificado por un anexo con fotografías. También se puede contemplar una torre, que pertenece al Complejo El Pato.

Gráfica de archivo, hecha por vecinxs que se opusieron al emprendimiento.

Algo huele mal

Dicho estudio de impacto ambiental es extremadamente irrisorio: a pesar de su magnánimo proyecto, sus fojas en total no alcanzan las 80 páginas.

No tiene planos, ni otros documentos planimétricos que otorgue detalles más precisos sobre los 29 establecimientos. No tiene anexado la factibilidad de EPEC para garantizar el suministro eléctrico, ni de la Secretaría de Recursos Hídricos de la Provincia para garantizar el suministro de agua. No hay documentos sobre el relevamiento de la zona, ni un trabajo de hidráulica que explique sobre el sistema de desagüe, ni las perforaciones requeridas para la toma de agua, ni de sus mediciones en cuanto a su calidad. No muestra estudios de sondeos a la población, ni demostración alguna que se haya hecho relevamientos de la flora y la fauna. Ni siquiera especifica dónde estaría la planta de tratamiento de líquidos cloacales. Sobre éste último punto, se genera mayor tensión, ya que al estar pegado al lago San Roque, se teme que se generen volcamientos, agravando aún más su estadio de putrefacción.

La eutrofización del lago San Roque, que consiste en la actividad de microorganismos sobre materia orgánica en el agua, viene provocando olores nauseabundos, color verdoso, poca transparencia y baja concentración de oxígeno disuelto, poniendo en riesgo la supervivencia de su fauna. Semejantes cualidades se agravan en el verano, con mayor actividad turística. La siguiente gráfica, realizada por su humilde servidor, fue hecho en base a los números que publica la Subgerencia del Centro de la Región Semiárida, del Instituto Nacional del Agua (INA-CIRSA), en base a las cuatro variables mencionadas. Como se observa, la situación se torna grave en particular los meses de enero y febrero, en los períodos veraniegos, cuando Villa Carlos Paz recibe un fuerte movimiento de visitas por su atractivo turístico.

Según un informe de análisis, realizada en el año 2018, que recibió el presente cronista por parte de la ONG ADARSA, reconocida en el departamento Punilla por sus trabajos sobre conflictos ambientales, se estimaba en ese entonces que el barrio Lago Azul, pegada al proyecto, tenía 150 viviendas con habitantes permanentes, donde habitarían unas 600 personas. Ese tamaño demográfico se duplica durante el verano. Eso genera una mayor demanda de agua, que al no ser garantizado se recurre a la renovación de las perforaciones, y que incluso se detectaron altos niveles de flúor. Acerca de la electricidad, las casas padecen cortes diarios en verano, incluso con casos de quema de aparatos.

En el interior del estudio de la empresa, no se detalla la fuente de información sobre la descripción geográfica, y nunca se menciona la Ley 9.814 de Ordenamiento Territorial de Bosque Nativo, ni la Ley 9.841 sobre el Uso del Suelo.

Acerca de la primera normativa, se calcula que los terrenos del emprendimiento sería sobre “zona amarilla”, el cual prohibe el desmonte cuando se destina para negocios inmobiliarios. Sobre la segunda normativa, según una nota redactada por el Foro Ambiental Córdoba, entregada a la Secretaría de Ambiente en septiembre de 2018, con el pedido de cancelar el primer llamado a audiencia pública, hay en la zona una franja definida como “Área de Riesgo”, que refiere a una “superficie cuyas condiciones geomorfológicas, geológicas, su relación con cuencas hídricas o escorrentías, pueden provocar inundaciones”, y por ende “desaconsejan su urbanización”. Así lo expone su mapa anexado, donde lo expondremos a posterior de otro mapa donde refiere a la supuesta ubicación de las etapas del emprendimiento. Se pide perdón por la baja resolución del primer mapa, pero así lo entregó la empresa al departamento Ambiente.

Finalmente, teniendo presente que la comuna pegada, Villa Santa Cruz del Lago, tenía una población de alrededor de 2.200 habitantes según el Censo 2010, quiere decir que ese condominio quintuplicaría su tamaño demográfico.

La Luna con Gatillo trató de comunicarse telefónicamente con el autor de éste estudio, sin obtener respuesta alguna.

Los dueños

Los muchachos hicieron tan mal las cosas, que hasta pusieron mal el nombre de la empresa a cargo. En el estudio figura “Altos de Carlos Paz”, pero según los registros de la AFIP, en realidad es “Alto de Carlos Paz”. Y encima desde el año 2018 tienen bloqueada su cuenta, por no haber enviado todavía su domicilio digital.

Todo esto expone que la figura de fideicomiso fue utilizada como artilugio para ocultar a los verdaderos cabezas de la misma. El supuesto fiduciario es el abogado Osmar Victor Somale, que incluso registró la firma en la dirección donde tienen su propio estudio jurídico, en el interior de una conocida galería de la zona céntrica de la ciudad de Córdoba. No solo es amarrete para conseguirse un buen redactor de estudios ambientales o que actualizara los datos ante la AFIP, sino que ni siquiera le pidió a su refaccionista que pusiera su nombre en la vidriera de su entrada. Como dato de color: dos pisos más arriba de ese estudio, hay un depósito que estaba a nombre de Juan Carlos de Goycoechea, empresario de la construcción y el primer arrepentido de haber efectuado coimas a funcionarios en la causa de los “Cuadernos” del año 2018.

Entrada del fideicomiso del proyecto Miami del San Roque. Lo que vale es la intención.

Pero quien realmente ha dado el cuerpo para que el emprendimiento no se desamontone es el empresario Félix Agustín Dahan Meade (se pronuncia dájan-mid), de la constructora y desarrollista Meade, una de las más antiguas de la provincia. Además de vender y alquilar departamentos, se han encargado de levantar frondosas residencias coquetas como Torres Catalina y Mediland Village, tanto en Nueva Córdoba como en el noroeste de la ciudad. También ha construido galerías de negocios como el paseo comercial Lamarca, de la calle homónima, en el barrio Urca, donde algunos de sus locales fueron levantados con la pala de Astori Construcciones, la firma que realizó el puente sobre el lago San Roque, pegada a donde se pretenden levantarse el Miami del San Roque.

Con semejante trayectoria, no se explica por qué recurrieron a un fideicomiso para hacerse cargo de éste negocio que requeriría frondosos fondos de inversión.

Pasado por el fuego

Fue en abril de 2016 que el proyecto “Torres del Lago” había ingresado en las oficinas de la Secretaría de Ambiente. Le costó dos años y medio poder anunciar la primera fecha de su audiencia: miércoles 17 de septiembre de 2018. En ese entonces, los terrenos costeros estaban en “zona gris” entre el ejido de Villa Santa Cruz del Lago y Villa Carlos Paz. Según el proyecto, había obtenido avance en tramites de habilitación tanto de las autoridades, como de la cooperativa de servicios, de la primera localidad. Pero el municipio de Carlos Paz vio con malos ojos este negocio, ya que estaba en trámite la actualización de su ejido municipal, que abarcaba precisamente esa zona. Ya para entonces, se iniciaron movidas vecinales en las localidades aledañas al lago para exigir que se rechace el proyecto de las torres.

En diciembre de 2018, luego que se cancelara la audiencia pública al cumplirse casi un mes del fallecimiento de De la Sota, la Legislatura provincial aprobó la actualización del área que le pertenece a la ciudad carlospacense, donde se incluyó las zonas costeras occidentales del lago San Roque. De manera paralela, hubo un gran arco social y político que rechazaba el avance del emprendimiento inmobiliario en disputa: organizaciones vecinales, ambientales, la intendencia de Carlos Paz, legisladores oficialistas y opositores, etc.

En el año 2020, Córdoba padeció los peores incendios del presente siglo. En los meses de septiembre y octubre de ese año, hubo dos focos de incendio en la zona de Villa Santa Cruz del Lago, cerca de la torre de El Pato, al norte del área de los emprendimientos.

Foto de archivo de 2020, del fuego en Villa Santa Cruz del Lago. Gentileza: Carlos Paz Vivo.

Secuelas de aquel incendio.

En enero de 2021, en esa misma zona, un grupo de vecinxs impidieron el paso de palas mecánicas, que pretendían abrir caminos y perforar pozos. Las autoridades llegaron al lugar y ordenaron el cese de tareas. Nunca se esclareció para quiénes trabajaban.

La semana pasada, se aprobó la creación del Área Protegida Norte en el nuevo eje ampliado, con la función de preservar el estado ambiental de la zona costera. Una semana anterior, el 18 de junio, se había realizado una audiencia vecinal para discutir ese proyecto, donde participó, entre otras, Félix Agustín Dahan Meade, quien aseguró tener derechos posesorios y escrituras en esos terrenos. Dijo además que “Torres del Lago” siguió con los “lineamientos más modernos en arquitectura sustentable”, que apunta al condominio sin loteos, que permite la preservación de la flora y fauna, y que de ninguna manera se pretende volcar los desechos al San Roque. Finalmente, sostuvo que el municipio de Carlos Paz pretende “privilegiar a los loteos existentes y colindantes, que no tienen ninguna aprobación, contaminan el lago por no tratar sus efluentes y están ubicados en zona roja de bosque nativo”.

Hojarasca

¿Qué razones habría detrás de la Secretaría de Ambiente para habilitar la audiencia pública de un proyecto que esta a la vista que no tiene los mínimos requerimientos para ser aprobado? Se barajan varias hipótesis.

La primera es que no hay intereses, simplemente se pretende cumplir con una audiencia que no fue anulada, sino cancelada. Es posible, si no fuera porque Ambiente es un tanto sensible a la hora de emitir gastos como para llevar a cabo una audiencia. Sin mencionar la tardanza de tres años de lanzar la nueva convocatoria, que lleva a que el estudio a discutir se encuentre desactualizado.

La segunda es que sería una jugada del oficialismo provincial contra el municipio de Carlos Paz. El intendente de aquel 2018 que se inició el conflicto era Esteban Aviles, cuyo partido vecinal se unió al lanzamiento del frente electoral “Hacemos Por Córdoba”, inmediatamente después que la Unicameral le aprobó la actualización de su ejido y le permitió ascender como presidente de la Agencia Córdoba Turismo. Y en el 2021, el mismo día en que Ambiente anunció una nueva audiencia por las Torres del Lago, se realizó un encuentro entre distintos referentes de Hacemos Por Córdoba por fuera del PJ. Allí se forjó una triada entre Aviles, el legislador y presidente del Partido Socialista de Córdoba, Matías Chamorro, y el radical Alberto Martino, vocal de la Agencia Córdoba Deportes.

Foto del encuentro entre referentes del ala no peronista de Hacemos Por Córdoba, difundida en medios de prensa. El encuentro fotográfico se llevó a cabo el mismo día que Ambiente ordenó programar el anuncio de la audiencia pública del Miami del San Roque.

La dichosa reunión, que pretende exigir un mayor protagonismo en el frente electoral oficialista, es sacado de provecho por la crisis del peronismo mediterráneo, que contempla una división del voto entre los aferrados al gobernador Juan Schiaretti y la del senador nacional Carlos Caserio, quien sería el principal candidato del Frente de Todxs para las elecciones legislativas de éste año. Dicha incertidumbre es mayúsculo, ante el desconcierto de no poder establecer todavía quién sería el candidato a gobernador de cara a 2023. De esta manera, Schiaretti pretendería acomodar las fichas y establecer el orden, gracias a un organigrama de gestión 2019-2023, donde creó la figura del Ministerio de Coordinación, a cargo de Silvina Rivero, persona de su confianza, para el control de gran parte de los departamentos, incluyendo Ambiente.

Holismo

Una tercera hipótesis apuntaría a que el avance de ese emprendimiento le pone un freno a un supuesto interés encubierto del Área Protegida Norte, impulsada por Carlos Paz, que sería la habilitación de negocios en la zona costera de Los Mimbres, a pesar de que existen leyes que no lo permitirían. O que incluso, justificaría una mayor expansión en el ejercicio de los servicios públicos por parte del municipio, a partir de la apropiación del servicio de potabilización y suministro del agua, cuya concesión estaba en manos de la Cooperativa Integral (la “Coopi”) y que ahora corre el riesgo de estancarse al perder su principal fuente de ingreso.

Es allí que se exige una mirada más “holística”, como dice el geógrafo Pablo Sigismondi, en base a todos los conflictos sociales y ambientales que hay dentro de la región, y que bien lo explica, incluso con un mapeo, en el siguiente video extraído de una audiencia de participación ciudadana, en apoyo a la Coopi. Entre los intereses mercantiles y electorales metidos, se antepone un interés más esquemático que pretende levantar los cimientos de un Miami para el San Roque.